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在做俩和不做之间 开发商无奈的“躺平”

2021-11-12 09:38:50    来源:北京商报

样板间新政落地三个月,已有开发商选择“躺平”。北京商报记者在近期走访调查中了解到,部分在新政施行节点前已做好样板间的项目,因预设样板间不符合现行新规要求,只能被迫拆除。按照样板间新政,8月16日起,北京新申请办理销售手续的商品房项目,对外展示的装修装饰标准和购房人收房时得到的实际标准必须一致,禁止样板间“货不对板”。同时,针对多户型项目,样板间新政还给出了“2+1”的要求——最少两个交付样板间,才能设置一个展示样板间。在成本、效率、规范等多重限制下,部分期房项目开始以“口述+PPT展示”的形式卖房。

卖房全靠PPT

据北京市住建委网站信息,石榴春和景明(备案名:春和景明嘉园)于10月26日获得预售许可证,项目6个楼栋共计132套房源,全盘获批预售。

记者走访发现,同其他楼盘销售推广的前期流程几乎一致,石榴春和景明案场销售在接待到访客户时,会对楼盘周边区位、沙盘、产品等信息进行全面介绍。不过,当记者问及能否去参观一下样板间,案场销售人员却面露难色:“目前,我们没有样板间。”

因为没有样板间,石榴春和景明项目当前的现场推介就变成了案场销售人员“口述+PPT展示”。图文并茂、长达数十页的PPT展示内容,既包含项目建成后的小区及房源效果图、实体样板间图,又包含精装修涉及的各类配件等内容,看房人如果不拿出15分钟左右的时间,基本上听不全。

“最早项目其实是有一个180平方米户型的样板间,但是根据北京市商品房销售新政,180平方米户型的样板间就不能向外展示了,后面我们就进行了拆除。”销售人员口中的“新政”,指的是北京市住建委8月16日出台的《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》。其中,对于样板间设置问题,《通知》明确要求“开发企业在预售商品住房时设置样板间的,项目有多个户型的,应设置主要户型(不少于两个)交付样板间。开发企业未设置交付样板间的,不得设置展示(宣传)样板间”。

因此,有三种户型的石榴春和景明,取得预售证晚于新规施行时间,想要设置样板间,不但要满足“所得即所见”的展示标准,不能超标配置样板间,更需要按照新政设置最少两个交付样板间。

记者了解到,石榴春和景明项目主推改善型大平层产品,共规划三种户型:建面约155平方米三居及约180平方米、225平方米四居。其中,180平方米三居正是项目的主力户型,是开发商主推想要展示的。但在销售新规下,要展示精装修的主力户型,算上硬性要求的两个交付样板间,开发商至少要做三个样板间。

“整个售楼处才400多平方米,三个户型一比一展示基本就已经堆满了。”销售人员告诉北京商报记者,因为原本售楼处容纳不下,又暂时没有合适的地方再重建符合政策要求数量的样板间,因此开发商便将新政前建好的180平方米户型展示(宣传)样板间进行了拆除。

在做俩和不做之间

“住建委的要求是,要么就不做,要么就做两个。(没有样板间)我们其实也很难受。”石榴春和景明的案场销售表示,向看房人进行没有样板间的讲解,他们也觉得很“尴尬”。

地产分析师严跃进向北京商报记者表示,尽管外界对展示样板间“货不对板、家具缩水”的吐槽颇多,但大多数看房人仍将样板间作为确定产品适用性的重要参考项。“对没有买房经验的看房人以及对住宅产品功能分区、空间尺度没有概念的客群,样板间是他们关于住宅居住感、装修效果的一个重要参照物。”

现实是,上千万的房子没有样板间,再有钱的购房者在“买不买”的抉择上也会有顾虑。春和景明销售人员直言,没有样板间确实受到部分看房人的追问,从成交来看,一定程度上会影响到项目去化的效率及效果。

记者查询北京市住建委网站房地产交易信息获悉,截至11月10日,该项目共售28套,去化率为21.2%。

没有样板间卖得也不错的豪宅,在北京也曾出现。以开盘首日去化率接近70%的中海甲三号院为例,此前正是创下了京城豪宅项目“无样板间开盘”的先例。“靠图纸卖20亿”的豪宅,也成了该项目的一大标签。

在合硕机构首席分析师郭毅看来,从北京楼盘营销历程来看,越是高端项目,越重视营销场景的营造。没有样板间、光靠户型图就能卖掉房的项目虽然存在,但这样的项目通常会出现在市场火热、客户基数大的刚需盘上;客户基数较少的高端盘,还是需要更多营销工具为项目提供价值支撑,来打动购房人。

“整体而言,春和景明项目确实在楼盘位置、户型设计方面存在一些优势。没有样板间,不见得会卖得很差;但有出彩的样板间,项目可能会卖得更好。”郭毅认为,对于豪宅的销售,单纯靠PPT卖房子,在营销层面还是会存在一定难度。

无奈的“躺平”

面对客观存在的增设样板间难题,包括石榴春和景明在内的开发商,真的是“躺平”了吗?有业内人士向北京商报记者表示,这更像是北京市商品房销售新政要求之下,开发商不得不做出的取舍。

“如果石榴春和景明项目重新考虑售楼处选址,用更空间来设置符合政策要求数量的样板间,楼盘营销成本一下就会上去。限价之下,卖出更高利润已没可能,那“拿着PPT卖房”这一选择也就不难理解了。”上述业内人士如是说道。

值得一提的是,知情人士透露,基于项目利润的考量,石榴春和景明项目当前正计划加紧销售,争取用速度跑赢成本,力求早日清盘:内部目标为两个月清盘。

加紧销售与“卖高溢价产品计划落空”似乎有着很大关系。据石榴春和景明销售人员透露,项目此前内部计划是“拟定销售均价8万元/平方米,目标去化一年”,但报批价格未获房管部门批准,卖高溢价的路子就走不通了。据北京住建委网站信息,石榴春和景明6个获批预售楼栋的最高拟售均价为71437.81元/平方米。

除了审批价格,整体地块属性复杂、配建安置房比商品房还多,也是对项目利润把控的一大考验。据石榴春和景明的地块出让条件,该项目楼面单价16062.17元/平方米,规划建筑面积约77172平方米,须建设地上建筑规模5万平方米的定向安置用房,占该地块住宅部分的近65%,这部分安置房由通州区政府指定单位按22000元/平方米的价格统一组织回购、分配等事宜。在此之外,可面向普通购房者正常销售的纯商品房体量较小,据市住建委预售信息,准许销售面积仅23881.78平方米。

“受政府受限影响,项目卖不出溢价,就只能靠速度来节约成本。原本8万元/平方米计划卖一年,但目前均价7万元左右卖一年肯定是要赔钱的,毕竟售楼处一开,每天就是好几万流出去。目前这个在售价格,项目肯定要走快销模式了。”上述案场销售人员说道。

(记者 卢扬 荣蕾)

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