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推进房地产税立法和改革 引导住房合理消费

2021-11-02 15:04:35    来源:中国商报

为积极稳妥推进房地产税立法与改革,引导住房合理消费和土地资源节约集约利用,促进房地产市场平稳健康发展,财政部、税务总局将依照全国人大常委会的授权,起草房地产税试点办法(草案)。专家认为,征收房地产税的一个原因是为了改善贫富差距。同时,不断完善地方税体系和组织财政收入。此外,房地产税的征收将成为房地产长效机制的重要组成部分,助力房价、市场秩序和预期的稳定,促进房地产市场平稳健康发展。

10月23日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定(以下简称决定),授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

据悉,财政部、税务总局将依照全国人大常委会的授权,起草房地产税试点办法(草案),按程序做好试点各项准备工作。决定授权的试点期限为五年,自国务院试点办法印发之日起算。试点过程中,国务院应当及时总结试点经验,在授权期限届满的六个月以前,向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况。需要继续授权的,可以提出相关意见,由全国人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时,及时制定法律。

解决地方财政问题

房地产税改革试点的消息一经发出,便引来了各界的广泛关注。

2020年,我国住房占居民家庭总资产比重达到59.1%,房产已成为我国居民家庭主要资产。有专家认为,征收房地产税将有力缩小居民财产差距,并助力地方政府摆脱土地财政依赖。

在清华大学经济管理学院教授韩秀云看来,征收房地产税的一个原因是为了改善贫富差距。调整收入分配的重要税种房地产税的立法和征收也应被纳入实现共同富裕的大局中。由于房地产税的主要征收对象不是广大中低收入普通劳动者,而是高收入且有多套住房的家庭。如果在税制上进行周密设计,相信能够取得较好的社会效果。

“很多人认为开征房地产税是为了控制过高的房价,这是一种误解。房价高了征收房地产税,房价跌了就不征收房地产税了吗?完全不是这样的。征收房地产税一个原因是为了解决地方财政的问题,这和房价的高低没有绝对关系,但在短期内也会引起房价的波动。”韩秀云表示,我国征收房地产税的一个重要原因是为地方政府的财政收入找到一条新路。

韩秀云说,过去我国一直是土地财政,对土地出让金的依赖非常严重,土地出让金实际上就是卖地收入。1994年我国财税体制改革时决定,卖地收入由中央和地方政府分开,这就有了土地出让金。随着房地产市场的快速发展,地方政府土地出让收入越来越多,现在有些地方政府的相关收入已占到财政收入的50%,意味着地方财政变成了土地财政。近期22个重点城市第二轮集中供地进入了尾声,整体上来看,相比第一轮集中供地,这轮供地大多数城市热度明显出现了降温。地方政府的土地财政出现举步维艰的态势,如果要为地方财政收入找到一条出路,找到一个财政收入的补充,征收房地产税是一种很好的选择。

决定对于推进房地产税改革试点工作的目标表述为:积极稳妥推进房地产税立法与改革,引导住房合理消费和土地资源节约集约利用,促进房地产市场平稳健康发展。上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进在接受中国商报采访时表示,严管炒房炒地等行为,有利于促进住房和土地市场健康发展。同时,房地产税的征收将成为房地产长效机制的重要组成部分,助力房价、市场秩序和预期的稳定,促进房地产市场平稳健康发展。

试点先行立法在后

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,2013年十八届三中全会开始提出房地产税的立法和改革。2017年,财政部的口径是“立法先行、充分授权、分步实施”,当时强调要先立法,不考虑试点。现在看来,改革思路发生了转变,先试点总结经验,然后再推进立法。随着扎实推动共同富裕目标的明确,积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作的要求进一步落实,这也意味着试点被列为当前房地产税推进的重要抓手。

中国商报·法治周刊记者注意到,我国从2011年开始便对上海、重庆两个城市开展了房产税试点模式,至今已有十年时间。值得注意的是,两个城市试点用的是房产税的概念,与现在即将推进的房地产税概念有所不同。严跃进表示,此前上海和重庆试点“房产税”的提法,主要是考虑到延续1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》,将房产税扩展到个人住宅领域。现在的房地产税是全新的税种,内涵与原房产税暂行条例有很大不同。此次政策进一步清晰了“房地产税”的概念,即房产税是针对房产来说的,而房地产税的范围更大,包括房产和土地。

关于哪些地区会纳入此次改革试点范围,中原地产首席分析师张大伟表示:“房价高、涨幅大、市场韧性强的城市大概率会成为率先试点城市。”

严跃进告诉记者:“此前网上提及的浙江、深圳和海南纳入试点范围,虽然是部分专家的观点,但是可信度很高。除深圳外,浙江是共同富裕示范区,其中杭州的试点概率很大。海南作为全国第一个提出‘去房地产化’的省份,加之自贸港的建设以及此前全省限购的工作,所以全省纳入试点的概率大。但就这三个地区来说,浙江试点的迫切性最高。共同富裕是‘十四五’的改革主轴线,浙江先行试点具有很好的基础和示范效应。”

在如何制定具体标准这一点上,决定要求,国务院制定房地产税试点具体办法,试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。杨红旭认为,国务院的试点方案是在原则、方针等角度做出笼统的要求,各地之间可能会在税种、税率等方面存在差别。因为是试点,就允许不同的地区有差异化的方案以进行总结,为以后的立法做准备。

中国人民大学法学院教授刘俊海在接受记者采访时说,试点地区应当坚持以人民为中心,坚持试点改革为人民服务的理念,以不断提升人民群众的幸福感、获得感和安全感为目标。既要考虑地方政府增加财政税收的现实需求,也要考虑到保护人民群众产权的大政方针。试点地方不能一味地靠房地产税增加财政收入、解决地方财政困难。发展地方经济、缓解地方财政压力的治本之道是开源节流并重:一是持续优化稳定、透明、公平和可预期的法治化营商环境,深化放管服改革,放水养鱼,轻徭薄赋。藏富于民,鼓励投资,涵养税源。二是精打细算,量入为出,精兵简政,裁减冗员,切实减少吃“皇粮”的财政供养人口。

刘俊海表示,“税收法定”是很重要的税法原则,在法定之前先行试点也是很有必要的,但试点本身也不能脱离法治,不能脱离人民群众当家做主的社会主义国家立法规律。

征收期间仍有难点

值得注意的是,在房地产税改革积极推进的同时,北京大学光华管理学院金融学系助理教授张宇发现,房地产税改革试点工作提速,但在征收过程中仍有难点。

首先是征收范围划定难。“决定”中指出的征收范围为试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,也就是说其征收对象不仅包括拥有住房的城镇居民,甚至理论上还包括小产权房、城中村住房的产权人等。如果房地产税的免征范围比预期小,那么其征收人群规模有可能是非常广泛而超出个人所得税的征收人群规模的。

其次为房产价值评估难。当前我国的房产评估机制尚不完善,而征收房地产税的依据就是现有房产的价格,欠缺真实有效的反映房价的手段,如何实现合理征税也将也成为一大挑战。

“房地产税征收的许多难题可以通过透明立法、开门决策的手段予以化解,如地方可以召开有业主代表、有关部门代表和公共利益代表参加的听证会,凝聚共识、消除分歧,找到建设性的问题坚决方案。又如,关于房价评估的方法问题就有多个可资考虑和论证的选项:第一个方案是按照房管局备案的商品房买卖合同中约定的购房价格来评估房价,这个价格是真实的,没有水分;第二个是按照市价评估,但要扣除国有土地升值的空间,因为土地归国家所有,许多房屋价格也因低价上涨而水涨船高,扣除这块价格去评估就公允一些。”刘俊海说。

与此同时,“我国从土地财政向房地产税转型,对于居民都会形成一定的税负压力,其过程将注定艰难。”张宇认为,如何使用差异化税率以及免征政策,在调整贫富差距的同时,不至于让居民感受到税负的大幅提升,这也是目前大家普遍关注的问题。

刘俊海表示,税负太重会产生一系列的副作用。例如,由于抵押房产的价值下降,会导致银行坏账增多,增加系统性金融风险,这一点不可小觑。因此,建议地方政府认真领会决定的立法精神,要开门决策、民主决策,问计于民。

“我认为,五年的房地产税试点与房地产税立法是同频共振、相辅相成的。试点期限为五年意味着国家房地产税立法工作坚持走群众路线和从实践出发的优良传统。”刘俊海说,试点地区要立足于社情民意,积极探索推进房地产税收立法的科学化、民主化和法治化的好经验好模式。只有试点成功了,才能把成功经验萃取出来并上升到未来的法律之中,同时避免在实践中发现不成功的教训。

(记者 李海洋)

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