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严厉的调控政策以及高杠杆风险 房企融资在波动起伏中逐渐吃紧

2019-07-09 10:08:39    来源:时代周报

严厉的调控政策以及高杠杆风险,使得房企融资在波动起伏中逐渐吃紧。如何寻求多元化的融资渠道,成为摆在房企面前棘手的问题。

时代周报记者 蔡颖 发自广州

在经历了年初的宽松期后,房企的融资再度迎来收紧。

“进入2019年以来,随着货币宽松,房企融资逐渐改善,一季度呈现回暖态势,然而从4月份开始,金融机构违规向房地产市场输血的情况频发,以及高溢价地块的集中出现,5月房企的融资环境开始有所收紧。”同策研究院总监张宏伟告诉时代周报记者,并描述了上半年融资市场的主要特征。

据克而瑞监测数据统计,2019年上半年95家典型房企融资总额为7169.2亿元,同比下降3.6%,环比则增长了16.4%。

其中,一季度融资额达到2016年以来的峰值,同比增长15.6%;二季度的融资总量大幅减少,达到近两年以来的较低值,这也使得上半年整体的融资额也同比有所下滑。

进入下半年后,融资市场的收紧态势是否还会持续?在业内专家看来,三季度还会呈现阶段性收紧,四季度会根据市场情况延续收紧或稍显宽松。

严厉的调控政策以及高杠杆风险,使得房企融资在波动起伏中逐渐吃紧。如何寻求多元化的融资渠道,成为摆在房企面前棘手的问题。

融资收紧

先松后紧,上半年房企融资的分水岭出现在5月。

5月17日,银保监会发布了23号文,明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。文件中已经明确申明了要对银行、信托等金融机构对房地产行业的放款加强监管工作。

5月底,融资收紧的信号再度释放。据相关媒体报道,部分房企因拿地激进,监管部门将收紧其公开市场融资,包括债券及ABS产品。尽管在名单中的部分企业如招商蛇口以及金地都向时代周报记者否认此事,但房企市场化融资途径愈发困难已是不争的事实。

在所有的融资渠道中,公司债是企业最为看重的方式之一,但其销售市场并不乐观。

“严格监管之后,债券承销受到的影响很大,很难卖出去,除此之外,私募基金这一块基本上都不允许备案了。”一位从事债券融资的相关负责人向时代周报表示。

“我们发债做了几年都没做起来,主要是由于发债政策经常变化,除此之外,还需评风险等级,对民企而言,只有资质较高才好卖得出去。”一位广州本地房企融资人士告诉时代周报记者,其所在公司融资主要还是依靠银行开发贷款。

事实上,开发贷的融资状况也并不理想。

一名招行负责开发贷业务的人士告诉时代周报记者:“在招行深圳分行已经很少做开发贷业务了,房地产行业都是收紧的,需要看企业资质,除了万科、中海这样级别的可以,其余的房企总行都不批。”

房企融资另一项重要渠道,信托资金也受到严控。

一位信托公司内部人士向时代周报记者透露,为了坚持“房住不炒”,近期银保监会约谈部分信托公司要求严控房地产信托规模。

该人士表示,房地产信托规模不超过6月底的规模,已备案项目不影响发行,未备案一律暂停,地产公司并购类也算房地产项目,全部暂停。城市更新类项目、房企供应链金融等暂不受影响。

对于房地产违规融资的行为,监管层也采取严厉的态度。

5月以来,上海银保监局、山东银保监局分别对违规向房地产市场提供融资的行为开出相应的罚单。

此外,房企的融资成本也在不断增加。根据克而瑞数据, 2019年上半年房企债券类融资成本7.25%,较2018年年末上升了0.77个百分点。境外发债的成本8.34%,较于2018年全年上升了1.19个百分点。

事实上,除了融资收紧之外,让诸多房企倍感压力的还包括,即将兑付的债务压力、持续下行的销售市场。

克而瑞数据显示,2015年公司债及中期票据发行量较大,多数企业的债券期限在3?7年间,2019年房企迎来偿债高峰期,上半年到期债券为2108亿元,是2018年全年到期债券的93%。

债务到期的压力较大,数据显示,2019年下半年,房企的到期债券为1706亿元,到2020年下半年2021年上半年,偿债压力进一步上升,到期债券均突破3000亿元人民币。而大部分房企不得不再次举债偿还旧债。

寻求新融资渠道

房企也在不断调整自己的融资策略。随着近期国内融资收紧,境外融资成为今年上半年房企融资的关键词。

根据中指数研究院数据,2019年上半年,房企海外债发行约2615亿元,规模较去年下半年增长近一倍。

而同策资管发布的数据显示,6月成为关键一月,该月外币融资总额224.62亿元,占比36.73%,环比5月外币32.64亿元融资金额大幅上涨588%。

其中,中南建设、雅居乐、蓝光发展、新湖中宝、融信中国等房企都纷纷在6月份宣布完成发行美元债。值得注意的是,境外债拥有较高融资利率,华南城、中南建设、正荣集团在6月发行的票面利率均在10%以上。若算上综合融资费用,实际成本还将更高。

对于仍处于债务集中偿还期的房企而言,境外融资无法满足全部融资需求,在此背景下,股权融资悄然兴起。

根据同策资管数据,今年上半年,股权融资金额及占比不断攀升,2019年6月份监测的40家上市房企实现的股权融资金额为75.68亿元,占总融资金额比重为12.37%,相比上月份的41.32亿元(占比11.23%),绝对值及占比双升。同德资产的一名内部人士向时代周报记者坦言,“公开融资基本上已经停掉了,相关部门基本都解散了,集团已经转向做股权投资了。”

发生股权交易的房企数量明显增加,今年以来,泰禾、阳光100、建业、泛海、粤泰股份等30余家中小房均选择出售项目股权来进行“补血”,其中泰禾集团,已连续三月不断出让项目公司股份。

根据北京产权交易所预披露的信息统计,1?5月涉及房地产行业的股权转让项目共有7宗,而6月就有14宗。

时代周报记者梳理发现,通过股权配售实现融资的房企也不在少数。

今年4月,万科以每股29.68港元的价格发行26299.1万新H股,共筹集约77.8亿港元,用于偿还集团境外债务性融资。

在同一个月,时代中国也宣布,拟以每股14.54港元的价格配售1.08亿股股份,所得款项净额约为15.53亿港元,公司拟将有关所得款项净额用作公司发展及一般营运资金。

在国内融资愈发艰难之时,越来越多中小房企正试图叩开港股大门以缓解资金饥渴。

5月24日,新力控股向港交所递交了上市申请;4月,汇景控股有限公司也向港交所递交IPO申请。其中,德信中国、银城国际控股于一季度成功上市,而海伦堡、中梁控股、奥山控股和万创国际在招股书 “失效”后重新递交了上市申请。截至2019年上半年,在港交所等待IPO的房企包括海伦堡地产、中梁控股、奥山控股、新力控股、万创国际等6家公司。

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